Sulla casa, a San Marino, si discute da anni con un vizio di fondo: si sceglie una parte. O si difendono gli inquilini, o si difendono i proprietari. Chi sceglie una parte ha ragione a metà, e il mercato resta fermo.
Proviamo a guardare il meccanismo per intero, un pezzo alla volta. Con i numeri che reggono a una verifica, e dicendo quali mancano.
Quello che si vede
Il sintomo lo conoscete. Secondo l'Unione Consumatori Sammarinesi, a gennaio 2024 un appartamento che prima si affittava a 500-600 euro al mese poteva arrivare a 1.000. Per chi è al primo stipendio, l'affitto diventa la voce che decide tutte le altre.
Le conseguenze prendono forme diverse. C'è chi rinvia l'uscita dalla casa dei genitori. C'è chi rinuncia a una stanza in più. C'è chi prende casa oltre confine, a Mercatino Conca o nei comuni vicini. Quando lo fa per scelta, è libertà. Quando lo fa per aritmetica, è un problema della Repubblica.
Quante persone siano in quest'ultimo caso non lo sappiamo: non abbiamo trovato una statistica pubblica che le conti. Lo scriviamo subito, perché è il primo limite di ogni discussione sul tema, compresa la nostra.
Il pezzo che si racconta poco
C'è un secondo fatto, meno comodo da dire. Ci sono appartamenti vuoti non per mancanza di inquilini, ma per scelta del proprietario.
Il motivo, spesso, non è l'avidità. È un calcolo del rischio. Rientrare in possesso di una casa da un inquilino che non paga è un percorso lungo. Per tutto quel tempo il proprietario non incassa, continua a pagare le spese e non sa in che stato ritroverà l'appartamento.
Pensate a chi possiede un secondo appartamento ereditato. Non una società immobiliare: una persona, magari in pensione. Davanti a quel rischio fa la scelta più razionale per sé. Tiene chiuso. Rinuncia all'affitto, ma evita un rischio che considera peggiore.
Ecco il ciclo per intero.
Figura 1Il ciclo
- 01Rientrare in possesso è lento
- 02Case tenute vuote
- 03Canoni alti
- 04Si cerca casa oltre confine
e il giro ricomincia
- Rientrare in possesso è lento. Chi affitta teme di restare a lungo senza canone e senza casa.
- Le case restano vuote. L'offerta in affitto si restringe.
- I canoni salgono. Poche case e tanta domanda: il prezzo lo fa chi ha la chiave.
- Si cerca casa oltre confine. Chi non trova qui guarda fuori. Chi resta, paga di più.
Poi la freccia torna all'inizio. Con canoni più alti pagare diventa più difficile, e la paura di chi affitta cresce ancora.
Il proprietario che tiene chiuso e il ragazzo che non trova casa non sono avversari. Sono due pezzi dello stesso ingranaggio.
Altri due pezzi del quadro
Il ciclo non spiega tutto. Ci sono almeno altri due fattori, e vanno guardati senza tifo.
Le residenze atipiche. Nel 2023 ne sono state concesse 91. Quelle a pensionati sono state 58, il doppio delle 29 dell'anno prima. L'Unione Consumatori Sammarinesi e alcuni consiglieri d'opposizione le indicano tra le cause del rincaro di affitti e prezzi; il Governo lo nega. Nel 2025 i requisiti sono stati inaspriti: il reddito minimo chiesto ai pensionati, che prima era di 50.000 euro, è più che raddoppiato e, secondo il Governo, le richieste sono calate del 50%.
Chi ha ragione? Con i dati pubblici di oggi non si può dire con certezza. Ed è proprio questo il punto. Una scelta che tocca il mercato della casa in una Repubblica di trentaquattromila residenti andrebbe misurata ogni anno, non discussa a sensazione.
Un'imposta del 1995, rimasta sulla carta. La legge 27 del 1995 prevede un'imposta speciale annua sugli immobili abitativi di società ed enti non dati in affitto: da 15.000 a 40.000 lire al metro quadro, a seconda della categoria catastale. Gli importi sono ancora in lire. Come è stato riconosciuto anche in Consiglio, la legge non è mai stata applicata, e il Governo la considera inapplicabile così com'è.
Un'imposta sulle case vuote di società ed enti esiste quindi da trentun anni, scritta in una moneta che nessuno di voi ha più nel portafoglio. Riguarda solo società ed enti, non le persone. Ed è giusto così: al pensionato con l'appartamento ereditato servono garanzie, non un'imposta in più.
Perché una leva sola non basta
Se si protegge solo chi cerca casa, per esempio fissando i canoni per legge, a chi possiede un appartamento passa ancora di più la voglia di affittarlo. L'offerta cala, e i canoni del mercato libero salgono.
Se si protegge solo chi affitta, accelerando il rientro in possesso, qualche casa torna sul mercato. Ma chi oggi non riesce a pagare resta dove si trova.
Se si punta solo sul costruire, si consuma territorio e il patrimonio che c'è resta vuoto.
Le tre leve si muovono tutte e tre, o non si muovono. Per questo la proposta sulla casa è una delle più lunghe del programma.
Le tre leve, nello stesso momento
Prima leva: rendere conveniente affittare.
- Tassazione ridotta al 50% sul reddito da locazione per chi affitta a canone calmierato a under 40 o a famiglie con figli minori.
- Un fondo di garanzia pubblico sui canoni: lo Stato anticipa al proprietario fino a sei mesi di affitto non pagato, e poi recupera dall'inquilino.
- Tempi certi per rientrare in possesso: oltre tre mensilità non pagate, con un canone congruo e registrato, una procedura accelerata con sgombero entro novanta giorni dalla notifica.
- Tutela dei beni: gli arredi dell'appartamento restano del proprietario; i beni dell'inquilino moroso vengono custoditi a sue spese per un periodo definito, poi smaltiti con una procedura semplificata.
Il fondo e la procedura stanno nella stessa leva di proposito. Il fondo copre il proprietario fino a sei mesi e poi si rivale sull'inquilino. La procedura accelerata scatta solo oltre tre mensilità non pagate, e solo con un canone congruo e registrato. Chi affitta in regola ha tempi certi. Chi non registra il contratto, no.
Seconda leva: rendere sostenibile prendere casa.
- Esenzione completa da imposte di registro e bollo per i contratti di locazione a nuclei under 40 e a famiglie con figli minori.
- Mutuo prima casa con garanzia statale per gli under 50, con coperture maggiori per i nuclei monoreddito o con figli minori.
- Duecento nuovi alloggi a canone calmierato in cinque anni.
- Residenze atipiche sotto osservazione: pubblicare ogni anno quante ne vengono concesse e che effetto hanno sui canoni, e correggere le regole se il mercato resta bloccato.
Terza leva: rimettere in circolo le case che ci sono.
- Aggiornare la legge 27/1995 e applicarla davvero agli immobili di società ed enti tenuti vuoti, con un'imposta che cresce oltre i ventiquattro mesi.
- Incentivi al recupero degli edifici sfitti e vuoti prima di approvare nuove costruzioni.
- Ristrutturazioni e ammodernamenti energetici sbloccati: autorizzazione semplice in 30 giorni, permesso di costruire in 90.
- Detrazioni IGR fino al 50% per le ristrutturazioni residenziali, con un beneficio più alto per gli interventi di efficientamento energetico e di adeguamento sismico.
- Uno sportello unico edilizio digitale: una sola pratica, un solo professionista referente, tempi pubblicati.
E una regola per tutto il resto: nuove costruzioni solo dove esistono piani urbanistici aggiornati e infrastrutture adeguate. Una crisi abitativa non si risolve consumando il territorio che resta.
Cosa cambia per chi
- Se avete un appartamento vuoto e vi frena la paura di non rientrarne in possesso: il fondo pubblico anticipa fino a sei mesi di canone non pagato, e con un contratto registrato e un canone congruo i tempi sono certi. Se affittate a canone calmierato a under 40 o a famiglie con figli minori, la tassazione sul reddito da locazione scende al 50%.
- Se cercate casa e avete meno di quarant'anni, o figli minori: il contratto d'affitto è esente da imposte di registro e bollo.
- Se volete comprare la prima casa e avete meno di cinquant'anni: un mutuo con la garanzia dello Stato, più ampia se in famiglia c'è un solo reddito o ci sono figli minori.
- Se dovete ristrutturare: un'autorizzazione semplice in 30 giorni, una sola pratica allo sportello edilizio digitale, detrazioni IGR fino al 50%.
- Se siete una società o un ente e tenete case vuote: la legge 27/1995, aggiornata, si applica davvero, con un'imposta che cresce oltre i ventiquattro mesi. L'obiettivo è che affittare convenga più che tenere chiuso.
Il dato che manca
Non abbiamo trovato un dato pubblico che dica quante abitazioni siano vuote a San Marino, né quante appartengano a persone invece che a società ed enti. Senza quel numero ogni politica sulla casa procede a intuito, compresa la nostra: anche un'imposta sulle case vuote di società ed enti, per funzionare, deve sapere quante sono e di chi.
Per questo la proposta sulla casa chiede di pubblicare ogni anno i numeri delle residenze atipiche e il loro effetto sui canoni, e la proposta Stato digitale prevede dati aperti anche sulle statistiche.
Se avete vissuto una di queste situazioni, da una parte o dall'altra, raccontatecela. Un caso concreto vale più di dieci opinioni.
